Расходы по аренде квартиры

Какие расходы по аренде квартиры несет владелец квартиры при сдаче в аренду?

Сдавая квартиру в аренду, собственник обычно подсчитывает будущие доходы, и редко задумывается о том, каковы будут расходы при этом. Чтобы не случилось неприятных сюрпризов, рассмотрим каждый вид расходов подробно.

1. Эксплуатационные расходы (оплата коммунальных услуг), затраты на ремонт, оснащение бытовой техникой и мебелью (если это прописано в договоре). Этот вид расходов обычно обсуждается арендодателем и арендатором – лучше всё подробно зафиксировать в договоре.

2. Алименты, если они установлены в процентном соотношении к доходу. Если владелец квартиры является алиментоплательщиком – ему следует знать о том, что с дохода от сдачи недвижимости в аренду взыскиваются алименты.

3. Налоги. Наши соотечественники обычно сдают квартиры неофициально и не платят при этом налоги. Если кто-то известит об этом налоговые органы (например, соседи или арендаторы в случае конфликта) – последствия могут быть серьёзными. Это весьма актуально для крупных городов (особенно Москвы и Санкт-Петербурга), где аренда квартиры стоит недёшево, и государство недополучает крупные суммы из-за «нелегальной» сдачи в аренду жилья.

Помимо недополученной суммы налога, будут взысканы штрафы и пени, кроме того, неплательщику может грозить уголовная ответственность по ст. 198 УК РФ. С каждым годом контроль ужесточается, поэтому тем, кто не желает жить «на пороховой бочке», лучше заключить договор аренды и платить налоги. Какая схема уплаты налогов будет выгоднее?

Физические лица платят НДФЛ 13%, индивидуальные предприниматели (ИП) – 6% (при упрощённой системе налогообложения).

Допустим, квартира сдаётся за 25000 р. в месяц, итого доход в год 300000 р., сумма НДФЛ составит 13%*300000 р.=39000 р. Для ИП при той же сумме налог составит 6%*300000 р.=18000 р.

Казалось бы, выгоднее зарегистрировать ИП и платить налог 6% – но всё не так просто. ИП обязан платить страховые взносы, с 2013 года их сумма составит 35664,66 р. (пенсионное страхование – 32479,20 р. + медицинское страхование – 3185,46 р.). Причём сопоставляется сумма налога и страховых взносов – уплате подлежит та сумма, которая окажется больше.

Регистрировать ИП имеет смысл, если квартира будет сдаваться на длительный срок; а также, если сдаётся несколько квартир.

Для физических лиц подача налоговой декларации производится ежегодно до 30 апреля (за предыдущий год), оплата налога – ежегодно до 15 июля.

ИП декларацию подаёт до 30 апреля и поквартально оплачивает налог: до 25.04 (за I квартал), до 25.07 (за II квартал), до 25.10 (за III квартал) и до 30.04 следующего года (за IV квартал).

Иногда составляется договор безвозмездного найма (если жильё сдаётся родственнику), или договор с заниженной арендной платой. Такой договор позволяет снизить налоги и оградить имущество на случай порчи его арендатором. Но эта схема имеет свои минусы – налоговая может усомниться в бескорыстии владельца квартиры или в его родственных связях с арендатором. Если стоимость аренды ниже рыночных цен более, чем на 20%, и налоговая сможет доказать, что арендодатель получал больший доход – налог будет доначислен. Кроме того, арендатор может заплатить арендодателю эту заниженную сумму, указанную в договоре – и последний ничего не сможет доказать в суде. Поэтому этот вариант не подходит для малознакомых людей.

Зачастую рекомендуют заключать договор найма на срок 11 месяцев(в этом случае он не подлежит госрегистрации), делая упор на то, что так удастся избежать уплаты налога. Всё же налог подлежит уплате в любом случае, даже если договор заключён на 1 месяц. Но в случае незарегистрированного договора налоговой будет сложнее доказать получение дохода от аренды.

Если договор заключён на длительный срок (более года) – он подлежит госрегистрации, и налоговая будет извещена о сдаче жилья в аренду. Если договор не зарегистрирован – при возникновении конфликта между сторонами в суд обращаться бесполезно, сделка признаётся недействительной.

Итак, лучше заключить официальный договор с реальной суммой арендной платы и платить налоги по той схеме, которая будет оптимальной в данном случае. Такой вариант поможет взыскать ущерб при порче имущества арендатором или нерегулярной оплате, а также избежать неприятностей с налоговой инспекцией.

Пройдите по ссылке сдать квартиру в Москве и Вы гарантированно получите надежных, платежеспособных клиентов от нашей компании.